martes, 11 de marzo de 2014

Una Hipoteca Distinta



Hoy vamos a hablar de cierto tipo de hipotecas que pasan muy desapercibidas por los consumidores, no porque no se comparen con las hipotecas regulares, sino porque mucha gente no entiende los beneficios que proporcionan. Son las Hipotecas de Tasa Ajustable, cuyas siglas en inglés son ARM.

(Nota:  recuerden que todos los créditos hipotecarios disponibles a través de la Cooperativa de Ahorro y Crédito de la OEA son para la compra de propiedades en el territorio de los EEUU, exclusivamente, y pueden existir ciertas restricciones).


Cómo se amortiza un crédito

Cuando usted obtiene un crédito hipotecario, cada pago que hace se divide; una parte va al
principal –la cantidad original que se ha pedido prestada- y la otra parte amortiza los intereses acumulados sobre la deuda, cuya tasa depende de su contrato. Cuando usted empieza a pagar el crédito, pagará más intereses que principal. Esto es porque el principal es muy grande, y el interés se calcula basado en la cantidad del principal. Cuando va pagando, el principal disminuye y con él la cantidad de intereses acumulados mensualmente. Recuerde esto porque es importante.

Explicación simple de una Hipoteca de Tasa Ajustable ARM

Las hipotecas de tasa ajustable le ofrecen un periodo de introducción con tasa descontada (un periodo de 3, 5 ó 7 años) menor que la tasa de una hipoteca normal, con tasa fija, de 30 años. Sin embargo, los pagos de estas hipotecas ARM durante el periodo de descuento siguen calculándose como si se tratara de una hipoteca normal de 30 años. Cuando termina el periodo de descuento, los pagos de los años restantes se recalculan usando la nueva tasa. Así por ejemplo, con una hipoteca ARM de 7 años, tras los siete años, la tasa subiría y se calcularían los 23 años restantes con ella.

Las hipotecas ARM normalmente se basan en otra tasa variable conocida, como el LIBOR. Cuando el periodo de descuento termina y, dependiendo de las reglas del crédito, la tasa podría subir varios puntos de porcentaje.

Las hipotecas convencionales le ofrecen la misma tasa fija por un periodo de 30 años.


Entonces ¿no deberíamos todos pedir esta hipoteca ARM en vez de una de tasa fija?

Depende de las circunstancias de cada individuo. Si hay algo que la crisis de la burbuja hipotecaria nos ha enseñado es que las hipotecas deben tomarse muy en serio, sabiendo
perfectamente nuestra propia capacidad de pago, la estabilidad de nuestro empleo, y qué buscamos con la compra. Si bien la tasa de una hipoteca ARM no puede subir más de un 2% al año y un máximo del 5% durante la vida del crédito, puede experimentar subidas lo suficientemente drásticas que hagan que el pago sobrepáselo que podemos permitirnos.

Las hipotecas ARM son buenas para aquellos que buscan comprar una segunda propiedad. Así pueden comprar una propiedad para alquilar unos años si el mercado de compraventa está en alza, con la idea de vender la casa en unos años por un precio mayor. O quizás para la compra de una propiedad de inversión para mejorar, para comprar, renovar, y vender al alza.

Pero por encima de todo creo que a los que más les conviene este tipo de hipoteca es a los compradores jóvenes, solteros y parejas sin hijos, que buscan un hogar temporal no muy grande, mientras deciden sobre su futuro o dónde van a querer vivir de manera permanente. El dinero que habrían derrochado en renta mensual lo pueden transformar en inversión que les proporciona un notable beneficio a la hora de vender. Y si llegada la hora deciden no vender, pueden refinanciar el crédito a otro que les venga mejor antes de que termine el periodo de descuento.


Comparación de pagos

He buscado por internet una calculadora de hipotecas que muestre todos los pagos. He encontrado uno en la página de Microsoft, y se lo pongo aquí aunque pueden buscar uno por su cuenta si no quieren bajárselo. Pero si van a buscar una hipoteca en el futuro, les convendría tener una calculadora de este tipo.

Me he puesto en contacto con Cristian Calle, oficial de créditos hipotecarios de la cooperativa y le he pedido la tasa para una hipoteca ARM de 7 años, así como la tasa fija promedio para una hipoteca de 30 años. Usando estas tasas he calculado el pago mensual y la amortización dividida de cada pago para un crédito de 200,000 con fecha del 1 de mayo de 2014. Y he mirado el estado de cada una de estas hipotecas pasados 84 pagos, que es cuando el periodo de descuento de tasa caducaría con la hipoteca ARM. Aquí están los resultados:

Caso 1:

Crédito de 200,000  -  Amortización de 30 años  -  Tasa fija de 4,250%:

Pago mensual $983,88
Saldo tras 84 pagos: $173,097.78

Caso 2:

Crédito de 200,000  -   
Amortización de 30 años  -   Tasa reducida de 3,375% los primeros 84 pagos: 

Pago mensual $884,19
Saldo tras 84 pagos: $169,566.93

Con la hipoteca ARM pagaría 100 menos al mes, y el saldo de la hipoteca tras los 7 años sería 3,500 dólares menos si hubiese obtenido la hipoteca ARM.

Caso 3:

Finalmente ¿qué sucedería si hiciese un esfuerzo y pagase un poquito más a mi hipoteca ARM al mes, los $100 que me he ahorrado en la comparación? El saldo del crédito tras los 84 meses ¡sería $160,135.96!


La conclusión

Como puede ver, estas hipotecas ajustables cubren necesidades muy específicas y le ofrecen un ahorro considerable si sus circunstancias no son aquellas de un comprador convencional de largo plazo. Es bueno tenerlo en cuenta cuando estudie sus posibilidades. De cualquier modo, siempre debería hablar con el oficial de créditos hipotecarios, Cristian Calle, para que él le asesore sobre los créditos que mejor se ajuste a sus necesidades.

No hay comentarios:

Publicar un comentario