miércoles, 10 de septiembre de 2014

Glosario de Términos Relacionados con la Compraventa Inmobiliaria y las Hipotecas


A continuación les ofrecemos una lista de términos y definiciones relacionados con la compraventa de propiedades inmobiliarias (hogares), las hipotecas y las refinanciaciones. Si desea sugerir algún término adicional, por favor escriba a blog@oasfcu.org.

Aviso sobre la Veracidad en los Préstamos (Truth in Lending Disclosures): la ley federal estadounidense que obliga al prestamista a divulgar la Tasa de Porcentaje Anual al comprador de una propiedad en breve tras iniciar el proceso de petición del crédito hipotecario. El aviso representa el primer documento en el que la tasa aparece específicamente en términos de tasa de porcentaje anual (TPA).

Capital de una Propiedad (Home Equity): es el valor líquido de una propiedad. Se calcula restando la cantidad debida en hipoteca del valor tasado de la propiedad.

Cargo de Búsqueda de Título: durante el proceso de compraventa de una propiedad esta búsqueda se realiza para obtener el historial de compraventa de la misma y así asegurarse que no existen derechos anteriores legítimos aún vigentes sobre la misma, y que no hay casos judiciales o legislativos que podrían afectar el título de derecho sobre ella.

Condo Fee (Cuota Comunitaria o Comunidad): cuando se compra un apartamento esta figura representa la cuota obligatoria y no negociable que usted pagará hacia el fondo común de su edificio o urbanización y que sirve para costear los gastos comunes. Esta cuota normalmente sirve para pagar el mantenimiento de zonas comunes, algunas utilidades y un fondo de reserva para contingencias.

Costes de Cierre: los costes que serán incurridos tanto por el comprador como por el vendedor de la casa –no incluyendo el precio de compraventa- para completar el proceso de compraventa. Ejemplos de estos costes son: cargos por obtención de informes de crédito, de tasación, puntos de descuento, costes de origen del crédito, búsquedas de títulos, seguro de titulación, impuestos, y cuotas de inscripción de propiedad.

Costes de Generación Hipotecaria: cargos asociados cobrados por el prestamista para procesar y completar una hipoteca. Normalmente se definen en porcentajes y representan el 0.5% o el 1% del valor de la hipoteca.

Cuenta de Garantía (Escrow): cuenta creada a nombre del prestatario por el prestamista en el momento de generarse una hipoteca. El prestatario ingresa en la misma –a través de deducciones de su cuota mensual hipotecaria- los fondos necesarios para pagar gastos relacionados acordados y/o obligatorios tales como impuestos inmobiliarios, o el seguro hipotecario. El prestamista paga estos gastos cuando son facturados, en nombre del prestatario.

Cuota hipotecaria: pago mensual que se debe realizar en un préstamo hipotecario. El pago se divide entre principal, interés acumulado, impuestos y seguro. Estos dos últimos se mantienen en una cuenta de garantía tras cada mensualidad y son pagados por el prestamista cuando reciben factura por ellos.

Derecho de Cancelación (Right of Rescission): el derecho establecido por ley en los EE.UU. que permite al prestatario de una hipoteca cancelar el préstamo antes de pasar tres (3) días del desembolso del mismo. Una vez ejercitado el derecho de cancelación, el prestamista tiene veinte (20) días para devolver su derecho sobre la propiedad y devolver todos los cargos pagados. Este derecho existe para proteger al consumidor de los prestamistas abusivos y para otorgarle el derecho a cambiar de opinión dentro de un plazo razonable de tiempo.

Entrada (Down Payment): el pego hecho por el prestatario para la compra de una propiedad inmobiliaria que se realiza en combinación con una hipoteca. Normalmente la entrada representa un porcentaje del valor de compra, entre el 10% y el 20% del mismo. La entrada se realiza para disminuir la cuota mensual que se pagará en la hipoteca.

Estimado de Buena Fe (Good Faith Estimate): resumen preliminar de un crédito hipotecario que el prestamista debe dar, por ley, al prestatario antes de que pasen tres días tras la presentación de petición de crédito. Este resumen incluye todos los gastos que se espera que haya en la transacción del préstamo. Hay que tener en cuenta que es un estimado hecho de buena fe y que se ofrece para informar al prestatario. No es un contrato legal.

Hipoteca: crédito de tasa fija o variable utilizado para comprar una propiedad (casa o apartamento). Tal propiedad es la garantía del préstamo.



Hipoteca Concatenada: Hipoteca paralela por la cantidad de la entrada de la vivienda. Se concede en algunos casos, cuando el prestamista no tiene los fondos para pagar la entrada, y para evitar pagar el Seguro Hipotecario Privado.

Hipoteca de Tasa Ajustable (ARM): un préstamo hipotecario con una tasa especial durante un periodo inicial, tras el cual la tasa sube a una tasa variable acordada específicamente. Para obtener más información sobre este tipo de crédito, lea aquí.

HUD – 1: conocido también como Página de Cierre (Closing Sheet). Este formulario se usa por ley en el momento de firma del contrato de compraventa-hipoteca. En él aparecen todos los cargos relacionados en la transacción, sean pagados por el comprador o el vendedor. Este formulario debe estar en manos del comprador un día antes del cierre del contrato.



Impuestos Inmobiliarios: la cantidad de impuesto que se debe al gobierno por tener una propiedad. Se calcula basada en el valor de la propiedad incluyendo el terreno donde se encuentra. Cuando la propiedad se halla hipotecada, una parte de la mensualidad de la hipoteca se guarda en una cuenta de garantía para pagar los impuestos inmuebles anuales, y el prestamista paga cuando se presenta factura.

Impuestos Inmobiliarios Prorrateados: cuando tiene lugar la compraventa de una propiedad, se da el caso siempre que el vendedor ha pagado ya la factura anual de los impuestos, o que el comprador deberá pagar la factura anual en el futuro. Por esto, la cantidad anual de impuestos debe ser prorrateada de acuerdo al tiempo que cada interesado sea dueño de la propiedad, y el que tenga que pagar los impuestos recibe lo que le corresponde del otro, para cubrir su parte.

Inspección Inmobiliaria:la inspección realizada por un inspector calificado antes de la compraventa de una propiedad, para certificar que su valor no se ve comprometido debido a daños o problemas. Durante la inspección se examina el tejado, la fundación y el sótano, los sistemas de calefacción y aire acondicionado, la fontanería, el tendido eléctrico, las vías de agua y el alcantarillado. El inspector también buscará indicios de plagas así como daños causados por incendio o inundación y en general de cualquier daño que pueda afectar el valor de la propiedad. La inspección se realiza en favor del comprador y normalmente es quien paga por ella.

Interés (Hipotecario): la cantidad pagadera a un prestamista, expresada en términos de un porcentaje, por el beneficio de obtener una hipoteca para el uso de un activo –en este caso el hogar que ha sido comprado con tal hipoteca-. Vea Tasa de Interés Diario para ver el cálculo del interés durante la duración del crédito.

Línea de Crédito Hipotecaria (HELOC): una línea de crédito reusable que se obtiene utilizando como garantía el capital de la propiedad; es una clase de segunda hipoteca. Se puede utilizar a través de adelantos y tiene un plazo de amortización fijo.

Puntos (Puntos de Descuento): puntos de reducción sobre la tasa de porcentaje anual de un crédito hipotecario. Estos puntos se compran en efectivo y cuantos más se adquieren, menor es la tasa del préstamo.

Prestamista: persona, entidad o institución que concede un crédito a otro u otros.

Prestatario: persona o entidad que pide y obtiene un crédito.

Principal (Saldo Principal): la cantidad debida en una hipoteca, sin contar el interés acumulado, o las cantidades debidas en la cuenta de garantía. En otras palabras, el saldo actual de la hipoteca. Cuando se realiza el pago a la hipoteca, parte de tal pago siempre se aplica al principal y así el sado se reduce cada mes.

Segunda Hipoteca (Fija): préstamo hipotecario fijo concedido usando el capital (valor líquido) de una propiedad como garantía. Este préstamo tiene un pago fijo establecido en el contrato, y se desembolsa en un solo pago.

Seguro de Titulación: un tipo de seguro que cubre la posible pérdida de derecho sobre una propiedad; este seguro es requisito en todas las hipotecas. Comúnmente cubre la pérdida sufrida por el prestamista, pero se pueden obtener pólizas que cubren la perdida por parte del prestatario también.

Seguro del Hogar: el seguro que protege el hogar en casos de daños tanto a su estructura como su contenido. También ofrece cobertura en caso de accidentes dentro de la propiedad o en su terreno. Este seguro es un requisito de la mayor parte de prestamistas para procesar el crédito hipotecario. Hay dos tipos principales de seguro en EE.UU. que se denominan específicamente con códigos para el procesamiento de una hipoteca: son el HO-3 que da cobertura a casas unifamiliares o casas adosadas, y el HO-6, que se obtiene para apartamentos.

Seguro Hipotecario Privado (PMI en inglés): seguro que protege al prestamista si el prestatario comienza un impago. En términos más sencillos, es una póliza de seguro que obtiene la institución financiera, que les paga en el caso de que la persona que les debe el dinero deje de pagar. La gran mayoría de los prestamistas demandan este tipo de seguro cuando el comprador –prestatario- paga menos del 20% de entrada para la compra.

Tasa de Interés Diario: la cantidad que se acumula diariamente en concepto de interés calculado sobre el saldo actual de una hipoteca. La Tasa de Interés Diario se calcula como indica, cada día del ciclo mensual. Se obtiene dividiendo la Tasa de Porcentaje Anual por 365 y multiplicando su resultado por el saldo principal de la hipoteca el día que se realizó el último pago. Esta cantidad se añade al principal cada día del ciclo hasta el siguiente pago y, una vez realizado éste, la cantidad pagada se divide pagando el interés diario primero, seguido por la cantidad que se debe poner en la cuenta de garantía, y el restante amortiza el saldo principal.

Tasación: el proceso de definir el valor de una propiedad, realizado por una persona experta autorizada a ello. La tasación no debe ser confundida con la Inspección. La tasación es un requisito impuesto por el prestamista cuyo gasto debe cubrir el prestatario. Hay dos tipos de tasación:

  • Tasa de comparación, en la cual el tasador utiliza el precio de venta de tres o cuatro propiedades equiparables en el vecindario para calcular el valor, teniendo en cuenta factores como tamaño del terreno, tamaño del hogar, tipo y estilo de casa, y edad. 
  • Tasación por coste, que se aplica a propiedades recién edificadas. Esta valoración se realiza calculando el precio de remplazar la casa en el mismo terreno, si la casa fuese destruida.

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